8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях




Скачати 162.6 Kb.
Назва8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях
Сторінка1/2
Дата05.04.2013
Розмір162.6 Kb.
ТипДокументы
nauch.com.ua > География > Документы
  1   2
Тема 8.1.Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

  • Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок та об’єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.

  • З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об’єктів нерухомості.

  • Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

  • Сам процес залучення земельної ділянки чи об’єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об’єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

  • Можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.

  • Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Зазначені тези дають змогу однозначно віднести земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони (їхні можливості) відповідають таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.
^ 2. Особливості оцінки зем. ділянки, будівель і споруд

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передовсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується ін. засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах екон. ді-сті (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

^ Залежно від методичних особливостей оцінки вартості зем. ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

  • ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

  • ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв’язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або екон. регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди зем. ділянки.

^ 3. Методичні основи оцінки вартості зем. ділянок, будівель і споруд:

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, котра розглядає увесь дохід, що стосується земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. За сучасних умов метод є досить ефективним для оцінки земельних ділянок комерційного призначення порівняно невеликих за площею та розташованих у складі цілісних територій.

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. Застосування цього підходу передбачається зіставлення кількох проданих об’єктів-аналогів.

Метод співвідношення в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості.
^ 4. Оцінка вартості будівель і споруд

Об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

Методи оцінки:

метод порівняльної одиниці - базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м2, 1 м3 тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки.

метод поділу за компонентами - використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м2 загальної площі; вартість за 1 м2 чистої площі, яка підлягає здаванню в оренду; вартість 1 м2 площі будівель; вартість кімнати; вартість квартири чи іншої одиниці нерухомості; вартість 1 м3 будинку чи споруди;

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найдешевшими, але й найсуб’єктивнішими.5. Об’єкт, цілі та особливості оцінки машин і обладнання (МіО)

Як об’єкт оцінки, МіО являють собою рухоме майно (власність). На відміну від об’єктів нерухомості, вони не пов’язані жорстко з землею і можуть бути пересунуті (відкріплені від нерухомості) без завдання непоправної фізичної шкоди як самим собі, так і об’єктам нерухомості. Специфічною рисою МіО є їхня різноманітність за функціональним призначенням, типами, марками, моделями, технічними характеристиками та конструкторськими рішеннями. Тому, приступаючи до оцінки, слід визначитися з первинним об’єктом оцінки, використовуючи інвентарний об’єкт.

Інвентарний об’єкт - закінчений пристрій, предмет чи комплекс предметів зі всіма пристосуваннями та приладдям, що належать до нього.

Необхідність проведення оцінки МіО існує у таких випадках:

1. Продаж зайвих для виробництва МіО.

2. Оформлення застави під певну частину рухомого майна з метою отримання кредитних ресурсів для реалізації комерційних угод.

3. Страхування машин та обладнання як майна під-ва.

4. Передача машин та обладнання в оренду, лізинг.

5. Визначення бази оподаткування для нарахування податку на майно.

6. Визначення інвестиційної вартості МіО за обґрунтування інвестиційних проектів.

7. Оцінка вартості МіО, що імпортується, для нарахування мита, зборів та інших платежів.

8. Оцінка вартості МіО як проміжний етап за заг.оцінки потенціалу під-ва

9. Передавання та оформлення як внеску до статутного фонду ін. під-ва.

10. Банкрутство під-ва і розподіл його майна в рахунок погашення боргів між кредиторами.

11. Ліквідація та утилізація об’єктів унаслідок зносу, стихійного лиха і т. д.

12. Примусова конфіскація засобів праці державним органом.

Особливості оцінки МіО:

  • кі-сть об’єктів оцінки на під-ві може сягати десятків тисяч різних видів обладнання, що відрізняються за призначенням, експлуатаційними і конструктивними хар-ми

  • в аналізованій сфері оцінки немає таких узагальнюючих техн.-екон. показн.

  • для швидкозмінних поколінь машин актуальною, більш важкою для визначення і значимішою за своїми наслідками, ніж для нерухомості, є проблема фіз. зносу та ін. видів старіння та знецінення засобів праці

  • оцінку вартості машин та обладнання дуже утруднює значна частка імпортного обладнання


^ 6. Класифікація й ідентифікація машин та обладнання:

1) за належністю до основних фондів: віднесені до виробничих чи невиробничих основних фондів;

2) за роллю у виробничому процесі:

— основне технологічне обладнання; — допоміжне обладнання;

— обладнання для виготовлення продукції (надання послуг);

— обладнання, що зайняте на побічних та обслуговуючих роботах;

3) за правом власності:

— власне; — безкоштовно отримане у тимчасове користування;

— орендоване в іншого власника (і ті, що за лізингом); — здане в оренду;

4) за способом придбання та походженням:

— вітчизняне, придбане новим; — імпортне, придбане новим;

— вітчизняне, що було у вжитку; — імпортне, що було у вжитку;

— виготовлене власними силами;

5) за етапом життєвого циклу:

— недавно отримане обладнання, що підготовлюється до експлуатації;

— обладнання, що перебуває у капітальному ремонті, модернізується, технічно доозброюється та інше; — обладнання, що експлуатується;

— законсервоване та запасне (у тому числі мобілізаційне) обладнання;

— обладнання, що підготовлюється до вибуття, продажу та передання;

— обладнання, виведене із експлуатації, що підлягає утилізації (з-поміж них через технологічне, функціональне та екон. старіння).

6) за рівнем універсальності:

— стандартно універсальне, вітчизняного чи іноземного ви-ва;

— спеціалізоване, що випускається на базі універсального;

— спеціальне, виготовлене за індивідуальним замовленням.

^ У процесі ідентифікації МіО складається чи уточнюється інвентарний список оціночних одиниць обладнання за їхньою фактичною наявністю, перевіряється та доводиться до відповідності з їхнім реальним станом основна вихідна інформація про об’єкти оцінки. Вона створює основу опису (лістингу) обладнання, що підлягає оцінці.
^ 7. Вплив зносу на вартість машин та обладнання

Зменшення вартості відбувається внаслідок матеріального зносу, під яким розуміється втрата об’єктом корисних властивостей, спричинена природними явищами, зносу конструктивних елементів під час експлуатації, а також під впливом зовн. негативних факторів (аварій, перевантажень, стихійних лих та ін.). Якщо вартість знизилася внаслідок втрати об’єктом конкурентоспроможності, падіння ринкового попиту порівняно з аналогічними об’єктами, то це свідчить про його техніко-економічне старіння (знос).

В галузі оцінки майна виділяють такі види техн.-екон. старіння:

1) Технологічне - як наслідок НТП

2) Функціональне - знецінення об’єкта в результаті невідповідності його параметрів і х-тик оптимальному техніко-економічному рівню, який

3)Екон. старіння - це знецінення об’єкта, зумовлене впливом зовнішніх факторів

Непрямі методи визначення фіз. зносу об’єктів :

Метод «ефективного віку» - базується на міркуваннях фахівця-експерта щодо фактичного стану машини (обладнання), враховуючи її зовн. вигляд, умови експлуатації та інші фактори, і до того ж припущення про можливість достовірного визначення строку служби об’єкта.

Метод експертизи стану – оцінювання за ним визначається на основі спец. оціночної шкали.

Метод зниження споживчих властивостей - відображає залежність основних параметрів потужності, продуктивності, надійності та ін.. х-тик МіО від їх зносу.

Метод зниження дохідності - базується на припущенні, що нагромадження фізичного зносу пропорційно знижує дохідність (прибутковість) роботи обладнання.
  1   2

Схожі:

8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconОцінювання вартості земельної ділянки, будівель І споруд
Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу підприємства
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconІнформація щодо земельних ділянок, які можуть бути виставлені на земельні торги окремими лотами
Перелік земельних ділянок на які виготовлена документація та обрано переможця конкурсу по відбору виконавців послуг з виконання земельних...
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconПро затвердження Порядку посвідчення договорів відчуження земельних...
З метою забезпечення І прискорення ходу земельної реформи та приватизації земельних ділянок у відповідності із Земельним кодексом...
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconГеодезичне забезпечення кадастру
Наявність великої кількості територіальних одиниць з високою ціною земельних ділянок І густотою забудови обумовлює підвищені вимоги...
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconПро затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок...
Розглянувши пропозиції виконавчого комітету та постійної комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони навколишнього...
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях icon«Фінансовий потенціал підприємства та оцінка ефективності його використання»
Враховуючи те, що фінансовий потенціал має розглядатись як категорія поточного періоду, так І майбутнього, то складовими фінансового...
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconДо оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди на...
Об'єктом І аналогами, дозволяє визначити ціну продажу кожного аналога так, як би він мав ті ж самі основні характеристики, що й оцінюваний...
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconТов «Гросвіль» Станом на 24. 04. 2013 року тов «Гросвіль» має 3 судові справи
Визнання протипрваним рішення Київської міської ради відносно передачі земельних ділянок в оренду
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconУкраїна Х мельницька міська рада рішення п’ятнадцятої сесії
Про погодження місця розташування об’єктів містобудування та надання згоди на розроблення проектів відведення земельних ділянок
8 Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях iconПроектів із землеустрою щодо встановлення (відновлення)
Кабінету Міністрів України від 26. 05. 2004 р. №677 «Про затвердження порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних...
Додайте кнопку на своєму сайті:
Школьные материалы


При копіюванні матеріалу обов'язкове зазначення активного посилання © 2013
звернутися до адміністрації
nauch.com.ua
Головна сторінка